Rahmenbedingungen und Vorgaben für das Grundstück des ehemaligen Finanzamtes, 91er-Straße

Interfraktionelles Eckpunktepapier der dem Rat der Stadt Oldenburg angehörenden Fraktionen von SPD, CDU und BÜNDNIS 90/ DIE GRÜNEN

Vorbemerkung

Strukturelle und bauliche Veränderungen prägen das Bild der Innenstadt. Der bereits begonnene und auch künftig weiter zu erwartende Transformationsprozess erfordert einen sorgfältigen und abgewogenen Umgang mit vorhandenen Flächen. Im Ergebnis muss ein Neubaukonzept für das Grundstück des ehemaligen Finanzamtes eine überzeugende und nachhaltige Antwort liefern, die passgenau zur zukunftsweisenden Entwicklung der Innenstadt beiträgt. Der Übergang von der „alten Innenstadt “ zur „neuen“ Post-Corona-Innenstadt kann nur dann gelingen, wenn „ein Weiter so“ nicht akzeptiert wird. Insbesondere von den anstehenden großen Neubauvorhaben werden innovative Lösungen zum Städtebau, zur Architektur und zu vielfältigen Nutzungen erwartet.

Das ehemalige Finanzamtsareal kann und soll für die Stadt Oldenburg eine solche richtungsweisende Neubebauung erfahren.

Aufgrund seiner exponierten Lage, der Ausnutzbarkeit des Grundstückes und der öffentlichen Wahrnehmung eines Neubauprojektes an dieser Stelle im Stadtbild wird der Projektentwicklung eine über die nördliche Innenstadt hinausgehende Impulsfunktion zugeschrieben. Eine breite Akzeptanz der Oldenburger Bevölkerung ist dabei von großer Bedeutung, diese ist derzeit allerdings nicht gegeben.

Das Vorhaben hat sich daher an den in diesem Eckpunktepapier formulierten Anforderungen auszurichten und muss diese berücksichtigen. Der Vorhabenträger wird aufgefordert, die Planungen entsprechend zu überarbeiten.

Dichte, Gebäudestruktur und Nutzungen

Für eine Neubebauung sind die Obergrenzen der BauNVO gem. § 17 zwingend einzuhalten, danach beträgt für Kerngebiete die GFZ 3,0 und die GRZ 1,0. Laut privatrechtlichem Vertrag wurde eine GFZ von 3,5 vereinbart.

Auf Grundlage dieses privatrechtlichen Vertrages mit Regelungen zu einer erhöhten GFZ haben Vorhabenträger und bisheriger Eigentümer einen Kaufpreis vereinbart, aus dem heraus eine gewisse bauliche Masse erzeugt werden muss, um die Wirtschaftlichkeit der Projektentwicklung nicht zu gefährden. Die Wirtschaftlichkeit bedingt das aus Sicht des Vorhabenträgers erforderliche Raum- und Nutzungsprogramm, welches die Ausgangslage für den Architektenwettbewerb darstellte.

Das Wettbewerbsergebnis zeigt letztlich eine sehr ambitionierte Baumasse, die hinsichtlich Volumen, Gebäudegliederung und (Fassaden-) Gestaltung die in den Neubau gesetzten, hohen städtebaulichen Ansprüche nicht in gewünschter Form erfüllen kann.

Hierzu ist festzustellen, dass auch die Jury die überdimensionierte Architektur des Siegerentwurfes bemängelt hat. Diese fällt insbesondere im Vergleich mit der Eisenbahnbrücke am Pferdemarkt auf. Die Entwicklung der nördlichen Innenstadt könnte somit verbaut werden, da ein großer Monolith auf allen Blickachsen entsteht. Wir erwarten, dass die Massivität des Gebäudes deutlich reduziert wird. Um die architektonische Wirkung allerdings besser einschätzen zu können, wird vom Vorhabenträger – nach Überarbeitung des Entwurfes im Sinne dieses Eckpunktepapiers – eine Präsentation im 3D-Format gefordert. In dieser soll das Gebäude von allen Seiten visualisiert werden. Neben der Reduzierung der Baumasse ist eine stärkere Gliederung der Fassade anzustreben, damit sich das Gebäude einfügt.

Die im Projektverlauf verschobenen Nutzungsschwerpunkte des Vorhabens können darüber hinaus nicht die erforderliche Impulswirkung für die nördliche Innenstadt entfalten.

Vor Projektstart wurde mehreren Fraktionen in persönlichen Gesprächen die Kalkbreite in Zürich als Grundlage vorgestellt und als Referenz für die Projektentwicklung auf dem ehemaligen Finanzamtsareals benannt. Weitere Planungen müssen auf Basis dieser Gespräche aufbauen.

Das Projekt Kalkbreite Zürich ist wesentlich durch einen lebendigen Wohn- und Gewerbemix mit einem hohen sozialen und ökologischen Standard charakterisiert. Die unterschiedlichen Wohnformen weisen deutliche Merkmale des gemeinschaftlichen Wohnens auf. Dazu schaffte eine Genossenschaft in den realisierten rund 90 Wohneinheiten Wohnraum für über 250 Personen. Gemeinschaftsflächen (Kochen, Aufenthaltsräume, …) und flexibel zusätzlich mietbare sogenannte Jokerräume lassen den Verbrauch an Pro-Kopf-Wohnfläche auf knapp über 30 m² sinken.

Ergänzt wird der Schwerpunkt Wohnen in der Kalkbreite durch gewerbliche Nutzungen wie Büro/Praxen, sonstige Dienstleistungen sowie durch ein Café. Diese gewerblichen Nutzungen generieren in der Kalkbreite Zürich rund 200 Arbeitsplätze.

Dieses Konzept fand in den Fraktionen grundsätzlichen Anklang und Unterstützung.

Im weiteren Projektverlauf war allerdings der Verlust der prägenden und für die Realisierung in Oldenburg charakterisierenden Kernnutzungen, insbesondere des frei zugänglichen Wohnens, zu beklagen. Wir erwarten, dass mindestens 1/3 frei zugänglicher Wohnraum entsteht.

Die vom Rat beschlossene Sozialquote von 30 % ist im Gebäude abzubilden und für mindestens 20 Jahre abzusichern.

Die Verschiebung zugunsten von Pflege und betreutem Wohnen wird nicht die erforderliche Frequenz für den Kopf der nördlichen Innenstadt erzeugen können. Daher bedarf es u.a. einer verstärkten Ausprägung der „normalen“ Wohnnutzung über das zuletzt angebotene Maß von 1275 m² (15 WE) hinaus. Das Vorgehen des Vorhabenträgers ist zu kritisieren.

Ein vergleichbares Wohnangebot wie in der Referenz Kalkbreite mit Mischung unterschiedlicher Wohnungstypen und besonderer Wohnformen ist auch für den Bereich der nördlichen Innenstadt wünschenswert, da eine intensive und innovative Wohnnutzung die Bevölkerung nicht nur mit wichtigem Mietwohnraum versorgt, sondern darüber hinaus als natürlicher Frequenzbringer zur Belebung des Umfeldes beiträgt.

Als zweiter Schwerpunkt sind gewerbliche Nutzungen bzw. Dienstleistungen wie insbesondere Büronutzung, Versorgung, Praxen o.Ä. dem Standort 91er Straße/Heiligengeiststraße zuträglich. Dabei sind die Büroflächen vordringlich zur Bahnlinie auszurichten, um als Lärmschutz für die Wohnungen zu dienen.

Soziale Einrichtungen wie Kita, (Tages-)pflege oder betreutes Wohnen runden das Angebot ab, sind für das Nutzungsprofil des Gebäudes jedoch nicht prägend. Dabei sind Integration und Inklusion als wesentliche Bestandteile des Konzepts zu berücksichtigen, immerhin sieht man auch in Oldenburg einer durchschnittlich älter werdenden Gesellschaft entgegen.

Der im Erdgeschoss anzusiedelnde Verbrauchermarkt kann unter folgenden Rahmenbedingungen weiter geplant werden:

– Es handelt sich um einen Vollsortimenter, eine Untervermietung an einen Discounter ist nur mit Zustimmung des Rates der Stadt Oldenburg oder durch die Änderung des gegebenenfalls abzuschließenden städtebaulichen Vertrages möglich.

– Die Verträglichkeit mit den bestehenden Verbrauchermarkt-Standorten ist gutachterlich zu beleuchten und eine Unverträglichkeit auszuschließen.

– Der Lebensmittelmarkt weist Markthallencharakter auf, ohne eine Konkurrenz zum Wochenmarkt sowie zum gegenüberliegenden Core-Food auszubilden.

– Eine stärkere Ausrichtung als Nahversorger ist erforderlich, um weniger Autoverkehr zu erzeugen.

Ökologischer Standard

Ein hoher ökologischer Standard des Gebäudes ist nicht zu erkennen. Auch hierbei entfernt sich das Vorhaben zu deutlich von seiner vermittelten Referenz Kalkbreite.

Das Erreichen eines ökologisch und energetisch hochwertigen Standards erfordert die Berücksichtigung integraler Planungsansätze einschließlich einer verbindlichen Qualitätssicherung.

Erforderliche Gutachten, Auswirkungen auf Konzept und zeitlichen Ablauf

Lärm

Das vorliegende Gutachten prognostiziert Lärmbelastungen von über 70 dB(A) tags und nachts und überschreitet damit die zulässigen Werte für gesundes Wohnen. Je weiter die Orientierungswerte der DIN 18005 überschritten werden, desto gewichtiger müssen die für die Planung sprechenden städtebaulichen Gründe sein, die ein Wohnen zulassen sollen (Grundsatz des BVerwG).

Gesunde Wohn-und Arbeitsverhältnisse müssen durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Die planungsrechtlich ermöglichten Nutzungen dürfen keine gesundheitsgefährdende Lärmbelastung zulassen.

Für die (auch seitens der Stadt gewünschte) Wohnnutzung an diesem (lärmvorbelasteten) Standort ist eine fundierte städtebauliche Begründung zwingend erforderlich. Hierbei sind alle Möglichkeiten zu prüfen. Sofern diese Hürde genommen ist, müssen alle möglichen Lärmschutzkonzepte, vom aktiven Lärmschutz, der Grundrissgestaltung (Nutzräume zum Innenhof orientieren) bis zum passiven Lärmschutz, dargestellt und abgewogen werden. Dabei ist auch für Außenbereiche wie Terrassen und Balkone ein ausreichender Schallschutz zu generieren.

Eine Überschreitung der Schwellenwerte reduziert den Abwägungsspielraum erheblich, die Begründung bedarf einer besonderen Sorgfalt. Es ist darzulegen, welche gewichtigen Argumente dennoch für die Planung sprechen und welche ausgleichenden Umstände und Maßnahmen die Überschreitung vertretbar machen (besonderes Abwägungserfordernis).

Erst dann erfolgt die Prüfkaskade der möglichen Lärmschutzmaßnahmen. Verbleiben letztendlich lediglich passive Lärmschutzmaßnahmen, so müssen diese so ausgelegt werden, dass ein Innenraumpegel von 40 dB(A) für Tagnutzungen und von 30 dB(A) für Schlafräume bei teilweise geöffneten Fenstern möglich ist.

Alle Wohnungen an der Westseite und der überwiegende Teil an der Ostseite (also viel weiter als 30 m) sind zumindest nachts mit Beurteilungspegeln von 60 dB(A) und mehr belastet. Wohnungen, die ausschließlich zur West- oder Ostfassade ausgerichtet sind, sieht die Stadt Oldenburg daher kritisch.

Die Kubatur des Gebäudes stellt bereits eine entscheidende Komponente dar, die das Wohnen an diesem Standort erlauben würde. Als wesentlicher Beitrag zur Lärmreduzierung können neben anderem die Grundrisse der Wohnungen so gestaltet werden, dass jede Wohnung einen Zugang zum geschützten Innenhof erhält. Sofern dieser Zugang zum Innenhof gegeben wäre, könnten gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nachgewiesen werden.

Verkehr

Vorgelegt wurde bislang ein Grundlagenpapier des Büros shp Ingenieure. Erforderlich ist ein darauf aufbauendes, belastbares Verkehrsgutachten mit folgenden Inhalten:

Ermittlung der zu erwartenden Verkehrsmengen, An- und Abfahrrouten für den Lieferverkehr, Nachweis der Befahrbarkeit für große Fahrzeuge. Des Weiteren ein Nachweis, dass die vorhandene Infrastruktur für die Erschließung ausreichend ist, sowie Erforderlichkeit und Machbarkeit weiterer Maßnahmen, insbesondere des vom Investor geforderten „Linksabbiegers“ in Ergänzung einer bestandsorientierten Lösung. Varianten einer modifizierten Verkehrsführung, beispielsweise der Schließung der 91-er Straße aus Richtung Peterstraße oder aus Richtung Am Stadtmuseum etc. Beachtung der besonderen örtlichen Gegebenheiten, wie Einschränkungen durch die aufgeständerte Bahnlinie, dichte Knotenpunktfolge sowie Querung der Radverkehrsachse Heiligengeiststraße.

Einzelhandel

Das Gutachten zur Einzelhandelsverträglichkeit muss nachgebessert werden und u.a. die folgenden Nachweise erbringen:

Nachweis der Verträglichkeit des Vorhabens, Einhaltung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung, Beschreibung der von der Stadt gewünschten Qualitätsmerkmale für den Markt. Vorhabenbeurteilung in Bezug auf die Innenstadt, räumliche Lage und Funktionalität. Auswirkung auf vorhandene benachbarte Versorgungsstrukturen müssen ergänzt werden, die Größe des Marktes ist ggf. zu reduzieren.

Der Anregung der IHK (als Träger öffentlicher Belange), eine Diskussion im AK EEK zu führen, um Grundsätze für die Fortschreibung des EEK gesamtstädtisch zu erörtern, soll gefolgt werden.

Gewünschter Markthallen-Charakter in der Erdgeschosslage und Ergänzung zum geplanten Ansatz von CORE-Food (gegenüberliegend)

Die Transformationsprozesse von Warenhäusern (so auch für Hertie – Spielemaxx – Core) zeigen, dass die sog. „Foodisierung“ zum „Lockstoff“ für den Handel wird. In der aktuellen Fachliteratur wird diese Entwicklung bereits als typisch ausgemacht und durch viele Beispiele aus verschiedenen Städten belegt. Alexis Angelis setzt mit seinem Konzept genau diesen aktuellen Trend um. Das Core Konzept beinhaltet auf 670 qm eine Bar und sieben Streetfood-Stände, so dass aus dem Core-Food ein klassischer Food-Court-Charakter entsteht. Vorteil: Kosteneinsparungen und keine definierte Zuordnung zu einem Betreiber durch gemeinsame Nutzung der Sitzplätze).

Der grundsätzliche Ansatz der „go-to-food“ statt „food-to-go“ Idee geht dabei von den Bedürfnissen der Menschen nach Kommunikation beim Essen aus. In unserer singularisierten („Urban-Single“) und digitalisierten (Arbeits-)Welt nimmt der physische Kontakt beim Essen eine wichtige Rolle ein (Ausnahme natürlich in Corona-Zeiten). Die Vielfalt, das Branding von regionalen Produkten, mehr Bio, weniger Fleisch, nicht mehr das klassische Menü (Fleisch, Stärkebeilage und Gemüse) sondern vielfältige, teils etwas experimentelle Kompositionen setzen sich durch und passen zu den vielfältigen urbanen Lebensentwürfen.

Der Ansatz für die 91er-Straße/Heiligengeiststraße ist, hier einen Vollsortimenter (Edeka, Rewe o. A.) neu zu bauen, der sowohl die Berufstätigen als auch die Wohnbevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs versorgt. In der Konzeption soll mithilfe der Art der Warenpräsentation (einzelne schön gestaltete Stände) ein Markthallenflair erzeugt werden, das mittels Zubereitung von Nudeln, Sushi, Backwaren sowie entsprechender Sitzmöglichkeiten für den Verzehr vor Ort ergänzt wird. Dem Markthallenflairs im Erdgeschoss soll dabei in der Planung eine große Bedeutung zukommen. Durch die Ausgestaltung des Innenausbaus soll ein innovatives Konzept entstehen, das eine eigenständige und besondere Akzentsetzung liefert.

Der „Young-Urban-Professional“ bevorzugt vielleicht Core-Food und der „Best-Ager“ geht lieber in die 91er-Straße, vielleicht einfach nur weil dort die Stühle bequemer sind und man nicht auf harten und niedrigen Sitzblöcken ohne Rücken- und Armlehne sitzen möchte/kann (demografischer Wandel…).

Die beiden Projekte können somit voneinander abweichend ausgerichtet werden und sich damit gut ergänzen.

Zusammenfassung und Vorgaben

Gemeinsinn – Ökologischer Standard – Nutzungsmix Wohnen und Gewerbe – städtebaulich-architektonische Vorbildwirkung

Ökologischer Standard

Heutige Neubauten setzen deutliche Akzente für ihr umgebendes Stadtquartier. Die Aspekte „Nachhaltiges Bauen“, „Grünes Quartier“ oder „Ökologische Merkmale“ des Gebäudes sind klarer zu profilieren.

Als Mindestkriterien sind zu berücksichtigen:

– Dächer sind zur Verlangsamung des Regenwasserabflusses zu begrünen.

– Das Grundstück ist ebenfalls zu begrünen (Hof).

– Eine Fassadenbegrünung, die einem Gesamtkonzept folgt, wurde im Auslobungstext ausdrücklich begrüßt und soll für den Bau – letztlich auch optisch –prägend sein.

– Es ist ein innovatives Mobilitätsangebot für Mieter*innen und Einkaufende zu entwickeln (z.B. Einkaufskunden kommen mit dem Rad, kaufen ein, bringen ihre Großeinkäufe mit dem Lastenrad oder mit dem Carsharing-Pkw (Elektroantrieb) nach Hause, bringen das Fahrzeug wieder zurück und fahren mit dem Rad heim; dazu nutzen sie das Angebot 1 Stunden kostenfrei).

– Beim Gebäude ist der energetische Standard „KfW-40 plus“ anzustreben.

Sozialer Standard

Gemeinschaftssinn ist das Herzstück der Gebäudeentwicklung; Aspekte des gemeinschaftlichen Wohnens werden betont und nach vorne gestellt; die Bebauung des Areals des ehemaligen Finanzamtes setzt einen Bezug zu Nachbarnutzungen. Das Nutzungsprofil wird dabei nicht von betreutem Wohnen und Pflege geprägt, sondern von einem guten Mix aus innovativen Wohnformen unterschiedlicher Ausprägung.

Der ursprüngliche Nutzungsmix

Miet-Wohnungen, Innenstadtlage, stark ausgeprägtes soziales Miteinander, Markthallen-Flair) müssen als wesentliche Bestandteile des ursprünglichen Projektansatzes wieder aufgegriffen werden.

Kein voreiliger Abriss des Nachbargebäudes Heiligengeiststraße 24

Vor dem Hintergrund einer potenziell verringerten Baumasse sollen zwei Aspekte des bisherigen Projektansatzes intensiv geprüft und erneut bewertet werden:

– Erhaltenswürdigkeit des Gebäudes Heiligengeiststraße 24,

– kleinteiliger, öffentlicher, eine Fläche mit hoher Aufenthaltsqualität.

Vor dieser Prüfung werden keine Fakten geschaffen. Das Gebäude Heiligengeiststraße 24 wird nicht abgerissen, bevor gültiges Planungsrecht geschaffen ist, das einen Abriss unweigerlich erforderlich macht.

Ein für die Stadtentwicklung wichtiges Projekt benötigt Zeit, sich zu entwickeln. Nutzungen, Baumasse, Fassaden, Verkehr, Lärm, Verträglichkeit, Einzelhandel. Das Projekt benötigt Zeit, die vielfältigen Anforderungen zu lösen.

Weiteres zeitliches Vorgehen

Eine für die Stadtentwicklung wichtige Projektidee benötigt mit Blick auf die Nutzungen, die Baumasse, die Fassadengestaltung, den Verkehr, den Lärmschutz und seine Verträglichkeit für den angestammten Einzelhandel ausreichend Zeit, um sich zu entwickeln und die vielfältigen Anforderungen zu lösen.

Weitere Entwicklung im Dialog

Vertreter*innen der Politik, der Vorhabenträger und das beauftragte Architekturbüro werden zeitnah nach der Verabschiedung des Eckpunktepapiers zusammenkommen.

Im Dialog, unter Einbindung des im Städtebau und Architektur erfahrenen Büros RKW, sollen die Möglichkeiten von Nutzungsmix inkl. Sozialem Profil, die Gebäudekubatur inkl. (Fassaden-)Gestaltung, der ökologische Standard diskutiert und gemeinsam nach Lösungen gesucht werden. Hinsichtlich der Verhandlung über eine Verlängerung des Rücktrittsrechts wird seitens der Stadt Oldenburg Unterstützung gegenüber dem Land angeboten.

Rahmenbedingungen, die uns wichtig sind:

• Frequenz für die Heiligengeiststraße, Belebung der nördlichen Innenstadt

• Das Wohnen für die Zukunft der Innenstadt stärken

• Innenstadtnahe Versorgung

• Die Lösung soll qualitätsvoll und innovativ sein

• Der Entwurf schafft eine Adressbildung

• EG-Lage freundlich, Schaufenster lassen Innen-Außen-Beziehung zu

• Es entsteht ein lebendiger Wohn- und Gewerbemix

• Schaffung von Wohnqualitäten trotz Lärmvorbelastung

Zusammenfassung

Die Forderungen der Fraktionen an den Vorhabenträger werden wie folgt zusammengefasst:

– Einhaltung der Obergrenzen der BauNVO

– Deutliche Reduzierung der Massivität des Gebäudes

– 3D-Visualisierung des Gebäudes

– Errichtung von 1/3 frei zugänglichem Wohnraum

– Es ist im Gebäude eine Sozialquote von 30% abzubilden und für mindestens 20 Jahre abzusichern.

– Schaffung von Möglichkeiten zur gewerblichen Nutzung

– Erhöhung des ökologischen Standards und Begrünung

– Keine gesundheitsgefährdenden Lärmbelastungen

– Erstellung eines Verkehrsgutachtens

– Überarbeitung des Gutachtens zur Einzelhandelsverträglichkeit

– Schaffung eines Markthallenflairs